Erbrechtskanzlei Papenmeier

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Erbrecht

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Grundstücke im Erbrecht

Häufig befindet sich im Nachlass ein Grundstück. Das Grundstück kann die Beteiligten aus den verschiedensten Gründen vor große Herausforderungen stellen. Hier wird die Rolle eines Grundstücks im Erbrecht näher dargestellt.

Pflichtteilsanspruch aus einem Nachlassgrundstück

Befindet sich im Nachlass ein Grundstück, so erhält ein Pflichtteilsberechtigter seinen Pflichtteilsanspruch auch aus dem Wert des Grundstücks. Das führt zu Problemen, wenn im Nachlass nicht ausreichend Geld vorhanden ist, um die Pflichtteilsansprüche zu bezahlen. Die Erben können in diesem Fall gezwungen sein, das Grundstück zu veräußern. Der Pflichtteilsanspruch ist sofort fällig. In Härtefällen können die Erben beim Nachlassgericht eine Stundung des Pflichtteilsanspruchs beantragen.1 Ist bereits ein Rechtsstreit anhängig, entscheidet das Prozessgericht über die Stundung.

Pflichtteilsergänzungsanspruch bei Übertragung eines Grundstücks zu Lebzeiten

Der Erblasser verfolgt regelmäßig das Ziel, spätere Pflichtteilsansprüche gering zu halten. Aus diesem Grund werden häufig Grundstücke zu Lebzeiten verschenkt. Das Gesetz schützt den Pflichtteilsberechtigten hier teilweise, indem es ihm einen Pflichtteilsergänzungsanspruch einräumt. Bei Erbfällen ab dem 01.01.2010 wurde dieser Schutz vom Gesetzgeber stark vermindert. Bisher war es so, dass alle Schenkungen innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Erbfall einen Pflichtteilsergänzungsanspruch aus ihrem vollen Wert auslösten. Nun wird der Wert des Geschenks jedes Jahr um 1/10 reduziert.2 Nach drei Jahren ist das Geschenk also nur noch mit 7/10 anzusetzen, nach 5 Jahren mit 5/10 und nach 7 Jahren mit 3/10. Nach zehn Jahren findet keine Pflichtteilsergänzung mehr statt.3 Eine Ausnahme hiervon besteht bei Geschenken an den Ehegatten4 und Geschenken unter Nießbrauchsvorbehalt. In diesen Fällen beginnen die Fristen nicht zu laufen. Bei Wohnungsrechten an Mehrfamilienhäusern besteht Uneinigkeit zwischen verschiedenen Oberlandesgerichten, ob die Fristen laufen oder nicht.
Bei der Bewertung eines Grundstücksgeschenkts gilt das sogenannte Niederstwertprinzip. Es wird der Wert zum Zeitpunkt des Erbfalls mit dem Wert zum Zeitpunkt der Schenkung verglichen. Der niedrigere Wert gilt.5 Allerdings sind die Werte zum Zeitpunkt der Schenkung zu indexieren, um den Geldwertverfall auszugleichen.

Beispiel: Der Erblasser ist im Jahr 2010 gestorben. Er hat im Jahr 2005 ein Grundstück verschenkt. Dieses war im Jahr 2005 100.000 € wert. Wenn der Verbraucherpreisindex für das Jahr 2005 mit 100,0 angesetzt wird, betrug er im Jahr 2010 schon 108,2. Das Grundstück ist somit mit einem Wert von 100.000 € / 100,0 * 108,2 = 108.200 € anzusetzen. Betrug der Wert im Jahr 2010 nun zum Beispiel nur 105.000 €, so ist dieser Wert maßgebend. Dieser Wert wird dann noch um 5/10 reduziert, wenn die Schenkung mehr als 5 Jahre vor dem Erbfall liegt. Der Pflichtteilsergänzungsanspruch berechnet sich also hier aus 52.500 €.

Wohnungsrecht und Nießbrauch

Ein Wohnungsrecht oder ein Nießbrauch reduzieren den Wert des Grundstücks in Abhängigkeit vom Lebensalter des Berechtigten. Bei der Grundstücksübertragung kann das Wohnungsrecht oder der Nießbrauch eine Gegenleistung darstellen, die den Wert des Geschenks vermindert. Andererseits führt der Nießbrauch dazu, dass die oben dargestellte Zehnjahresfrist und die Abschmelzung nicht beginnen. Beim Wohnungsrecht kann das auch der Fall sein. Dort kommt es darauf an, wieviel vom Haus mit dem Wohnungsrecht belastet ist. Nach der Rechtsprechung ist ein Wohnungsrecht oder Nießbrauch nicht abziehbar, wenn es im Rahmen des Niederstwertprinzips auf den Zeitpunkt des Erbfalls ankommt. In der Literatur wird diese Rechtsprechung angegriffen.

Verwaltung und Teilungsversteigerung bei Erbengemeinschaft

Ein Grundstück wird in einer Erbengemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss verwaltet.6 Das gilt insbesondere für die Vermietung einer Wohnung oder die Verpachtung von Flächen. Die Mehrheit bestimmt sich nach Erbteilen, nicht nach Köpfen. Wenn ein Miterbe Pächter oder Mieter sein soll, so ist dieser von der Abstimmung ausgeschlossen. Notverwaltungsmaßnahmen kann jeder Miterbe allein tätigen.7
Veräußern können die Miterben ein Nachlassgrundstück jedoch grundsätzlich nur einstimmig. Entweder einigen sich die Miterben, was mit dem Grundstück passieren soll oder das Grundstück muss in einer Teilungsversteigerung versteigert werden. Die Einigung der Miterben kann so aussehen, dass ein Miterbe das Grundstück bei der Erbauseinandersetzung erhält oder darin, dass das Grundstück an einen Dritten veräußert wird. Auch möglich - aber streitanfällig - ist es, dass die Miterben echtes Bruchteilseigentum bilden. Bei landwirtschaftlichen Grundstücken kann es zu Problemen mit dem Grundstücksverkehrsgesetz kommen, das dafür sorgen soll, dass die Grundstücke einem Landwirt zufallen.
Der Erblasser kann im Testament eine Testamentsvollstreckung anordnen und es dem Testamentsvollstrecker überlassen, sich um das Grundstück zu kümmern. Der Erblasser kann auch über eine sogenannte Teilungsanordnung regeln, was mit dem Grundstück passieren soll. Falls es dabei zu Wertverschiebungen zwischen den Erben kommen soll, muss der Erblasser ein Vorausvermächtnis aussetzen.

Nutzung in einer Erbengemeinschaft

In einer Erbengemeinschaft sind alle Miterben zur Benutzung eines Nachlassgrundstückes befugt.8 Dies führt bei einem Wohnhaus aber zu unlösbaren Problemen, wenn ein Miterbe in dem Haus wohnt. In diesem Fall haben alle Miterben einen Anspruch darauf, dass das Grundstück in einer Art und Weise genutzt wird, die den Interessen aller Miterben entspricht.9 Kann ein Miterbe das Grundstück nicht mit nutzen, so steht ihm eine Nutzungsentschädigung als Ersatz für die fehlende Nutzungsmöglichkeit zu. Diese Nutzungsentschädigung muss der Miterbe allerdings zunächst geltend machen. Es wird vertreten, dass die Nutzungsentschädigung aufgrund einer analogen Anwendung des § 2038 Absatz 2 Satz 2 BGB an die Erbengemeinschaft und nicht an die einzelnen Miterben zu zahlen ist.10 § 2038 Absatz 2 Satz 2 BGB sieht vor, dass die Früchte aus dem Nachlass erst bei der Erbauseinandersetzung geteilt werden. Eine analoge Anwendung dieser Vorschrift auf die Nutzungsentschädigung überzeugt jedoch nicht, weil die fehlende Nutzungsmöglichkeit nicht mit Früchten zu vergleichen ist, die die Erbengemeinschaft insgesamt zieht.

Lastentragung in einer Erbengemeinschaft

In einer Erbengemeinschaft müssen grundsätzlich alle Miterben die Lasten eines Nachlassgrundstückes im Verhältns ihrer Erbteile tragen.11 Im Grundsatz gilt dies auch dann, wenn das Grundstück nur von einzelnen Miterben genutzt wird. Ausnahmsweise soll jedoch ein einzelner Miterbe die Lasten des Grundstücks tragen müssen, wenn er das Grundstück allein nutzen darf. Dies beruhe darauf, dass die Lastentragung die Kehrseite der Befugnis aller Miterben sei, das Grundstück gemeinsam zu nutzen.12

Erbschaftsteuer

Im Rahmen der Erbschaftsteuer haben Grundstücke in der letzten Zeit immer wieder Schlagzeilen gemacht. Die Bewertung nach der alten Rechtslage führte zu deren Verfassungswidrigkeit und zu einem neuen Erbschaftsteuergesetz. Auch dieses wird wieder vor dem Bundesverfassungsgericht angegriffen und es ist fraglich, ob es halten wird. Die neue Rechtslage brachte die Bewertung nach dem Verkehrswert und mit dieser neue Bewertungsverfahren und viele offene Rechtsfragen. Der Erwerb des Familienheims von Todes wegen kann nun steuerfrei sein.

Grundbuch

Stirbt ein Grundstückseigentümer, wird das Grundbuch damit unrichtig. Sobald dem Grundbuchamt durch Erbschein13 oder teilweise durch ein notarielles Testament und einer Ausfertigung der Eröffnungsniederschrift<%=fussnoten.add("§ 35 Absatz 1 Satz 2 GBO")%> die Erbfolge nachgewiesen wird, wird das Grundbuch berichtigt. Enthält das notarielle Testament eine Pflichtteilsstrafklausel, so muss im Grundsatz in öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Form nachgewiesen werden, dass die Strafklausel nicht ausgelöst wurde. Ein Teil der Rechtsprechung lässt hierfür eine eidesstattliche Versicherung genügen.14

Bei der Grundbuchberichtigung werden mehrere Erben als Erbengemeinschaft eingetragen, also zum Beispiel:

1a Felicitas Müller
b Stefan Müller
c Tina Müller
- in Erbengmeinschaft -

Wird die Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Tod des Erblassers beantragt, so entstehen keine Kosten beim Grundbuchamt.15 Eine Grundbuchberichtigung ist nicht erforderlich, wenn das Grundstück von der Erbengemeinschaft direkt veräußert wird.16 Wird das Grundstück mit einer öffentlich beglaubigten transmortalen oder postmortalen Vollmacht vorgenommen, dann bedarf es noch nicht einmal eines Erbennachweises. Eine transmortale Vollmacht ist eine Vollmacht, die über den Tod des Vollmachtgebers hinaus fortbesteht. Ein häufiges Beispiel hierfür sind viele Vorsorgevollmachten. Eine postmortale Vollmacht gilt erst ab dem Tod des Vollmachtgebers. Auch der Testamentsvollstrecker bedarf keines Erbennachweises.17 Beim Testamentsvollstrecker ergibt sich aber die Schwierigkeit, dass dieser dem Grundbuchamt nachweisen muss, dass er nicht unentgeltlich über das Grundstück verfügt.18

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Alles in allem ist das Thema Grundstück im Erbrecht ein schwieriges und wirtschaftlich bedeutendes Thema. Wir können Ihnen helfen. Nutzen Sie einfach die Möglichkeit einer Erstberatung durch Rechtsanwalt Thomas Papenmeier.

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